Claves para adquirir una propiedad en España

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J. Ignacio Iglesias Triay | Abogado

Si los últimos cinco años se han caracterizado por luchar para sobrevivir, 2014 marcará el inicio de la recuperación para el sector inmobiliario. La confianza empresarial, la rentabilidad y las intenciones de inversión inmobiliaria son significativamente mejores en comparación con el pasado año. Ahora que los precios de las propiedades parecen haberse estabilizado, y que poco a poco se empieza nuevamente a construir, se antoja un momento idóneo para plantearse la adquisición de una vivienda y no perder así las mejores oportunidades. Según las previsiones del Instituto de Práctica Empresarial, la venta de vivienda subirá un 5% en 2014.

La fase preliminar es una de las más importantes y donde la figura del abogado es imprescindible ya que iniciará una serie de trámites previos de investigación y averiguación con la finalidad de evitar problemas en el futuro. Así, se encargará de cotejar que la propiedad está libre de cargas, se asegurará de que no esté arrendada porque la ley otorga a determinados inquilinos un derecho de adquisición preferente y dejará constancia de que su situación urbanística está regularizada y libre de posibles deudas de IBI o cuotas de la comunidad de propietarios, que el vendedor ha debido satisfacer con anterioridad.

Una vez elegida la propiedad, la compraventa de un inmueble discurre en varias fases. La primera de ellas, de ámbito privado y la última, que finaliza con la firma de los intervinientes ante el notario. Generalmente, comprador y vendedor firman un documento privado con la finalidad de reservar la propiedad, formalizando la entrega de cantidades a cuenta del precio, y la obligación del vendedor a construir o entregar según el caso. Este tipo de operación puede denominarse de múltiples formas, dependiendo los efectos jurídicos que conlleven: opción de compra, contrato de arras o contrato de reserva, entre otros. Además aquí se establecen las condiciones esenciales de la adquisición como el precio, plazos y el régimen de incumplimientos.

Posteriormente el contrato de compraventa de viviendas se formaliza en escritura pública, que se lleva a cabo ante notario y es el momento donde se abona la totalidad del precio y se hace la entrega de las llaves, siendo este el momento simbólico de entrega de la posesión. Es habitual que esta transacción se realice mediante cheque bancario para que, en el caso de que los compradores no sean residentes en España, evitar problemas con la normativa existente de Prevención de Blanqueo de Capitales. Además es necesario en este caso que el comprador no residente cree una cuenta corriente española y obtenga el número de identificación de extranjeros (N.I.E.) antes de acudir a la notaría.

Por último, se abonarán los impuestos estipulados para la adquisición, que será requisito indispensable para la inscripción de la trasmisión en el Registro de la Propiedad y obtener así una posición jurídica con plenas garantías.

Lo habitual es que la compraventa se realice mediante financiación hipotecaria, que requiere que al acto de formalización de escritura pública en notaría asista una representación del banco, con la que el comprador habrá negociado anteriormente las condiciones del préstamo, y que serán rubricadas en otra escritura independiente.

Desde Viñas de Roa, Abogados, tratan estas cuestiones con solvencia, asesorando íntegramente desde el inicio de la operación y ofreciendo todas las garantías para culminar con éxito la compra del cliente. Tenga en cuenta que se trata de una de las compras más importantes de su vida, por lo que no debe dejar nada al azar, debiendo ponerse en manos de los mejores profesionales.

GASTOS HABITUALES

Uno de los capítulos que más interesan al comprador es, sin duda, el referente a los gastos.

Respecto a los impuestos, el precio que figure en la escritura de compraventa constituirá la base sobre la cual se calcule la cuota a pagar, aunque si dicha cantidad es inferior al valor real, Hacienda girará una declaración complementaria por la diferencia.

En Andalucía, cuando se trata de vivienda la adquisición de una vivienda usada, el comprador debe abona el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.), que es el 8% sobre el precio de venta hasta 400.000 euros, el 9% desde 400.001 hasta 700.000 euros y el 10% de 700.001 euros en adelante, y el vendedor la Plusvalía municipal, una cantidad que variará según el valor catastral del suelo y el tiempo transcurrido desde que el vendedor la adquirió.

En el caso de vivienda nueva serán a cargo del comprador el Impuesto sobre el valor añadido (I.V.A.), que es el 10% en caso de viviendas y garajes anejos y del 21% para garajes aislados, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (I.A.J.D.), siendo este el 1,5% del precio de venta. Por otro lado el vendedor, al igual que en la compra de vivienda usada deberá abonar también la Plusvalía.

Y por último, si la compraventa se produce mediante financiación hipotecaria, cabe el pago por parte del comprador del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (I.A.J.D.), que en el caso de Andalucía es el 1,5% sobre el capital prestado, intereses y costas.

Los gastos derivados del notario y de la inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente siempre son a cargo del comprador, mientras que los de abogado, comprador y vendedor abonarán los gastos de sus respectivos abogados.

Es importante tener en consideración que los gastos no terminan una vez finalizada la operación. El propietario deberá hacer frente al Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.), a tasas municipales como la de basura, gastos de suministros y en el caso de no ser el vendedor residente en España, el pago del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (I.R.N.R.). En este sentido, en el IRNR, aunque quien soporta el impuesto sea el vendedor no residente, será el comprador el obligado a retener el 3% del precio de compra, debiendo realizar la liquidación a través del modelo 211.

Si necesita más información puede dirigirse a nuestro despacho, donde podrá recibir asesoramiento integral en este sentido, desde la negociación de las condiciones privadas, hasta la preparación de la escritura pública, asistencia en notaría e inscripción en el Registro.